Verwijdering van verbeteringen aan geleasede activa

Aan het einde van een handelshuurovereenkomst vereisen de meeste huurovereenkomsten dat de huurder het eigendom in dezelfde staat overhandigt als waarop zij het heeft aangetroffen. Als u dit toch doet, is mogelijk een dure sloop nodig die de waarde van het erfpachtrecht eerder vermindert dan verhoogt. Een andere potentieel problematische clausule vereist dat de huurder alle verbeteringen achterlaat. Blijkbaar kunnen de twee clausules niet worden verzoend.

Vier naakte muren

Leaseovereenkomsten worden meestal opgesteld door de verhuurder, niet door de huurder. De taal van deze overeenkomsten in verband met de verkoop van verbeteringen aan het erfpachtrecht, zoals advocaat Joseph Mucci opmerkt, kan moeilijk zijn voor de huurder. Vaak verplicht een clausule de huurder om het pand te verlaten in dezelfde staat waarin het zich bevond toen het bezit van het gehuurde door de verhuurder aan de huurder werd afgeleverd. Als de huurovereenkomst betrekking had op vier kale muren en de huurder aanzienlijke architecturale en functionele verbeteringen heeft aangebracht, kan het herstel van de oorspronkelijke staat en het wegwerken van de verbeteringen een dure sloop noodzakelijk maken.

Verbeteringen horen bij de verhuurder

Een schijnbaar tegenstrijdige clausule die wordt aangetroffen in contracten die een terugkeer naar vier kale muren vereisen, vereist dat de huurder "alle verbeteringen" achterlaat. Een gerelateerd probleem is dat vaststaat dat de huurder het recht heeft - en onder de vier muren clausule, de verplichting - om "armaturen" te verwijderen. Maar wat een klusje voor de huurder kan zijn, kan een verbetering zijn voor de verhuurder.

Tot overeenstemming komen

Als de huurovereenkomst eindigt zonder enig compromis over de verkoop van verbeteringen aan het erfpachtrecht, kan het resultaat voor beide partijen ongunstig zijn. In de meeste gevallen waarin een huurder een eigendom aanzienlijk heeft verbeterd, verhogen sommige verbeteringen de waarde van het erfpachtrecht en sommige niet. Een terrazzo-vloer die door de huidige huurder in een oud industrieel gebouw is geïnstalleerd, kan voor een breed scala van huurders wenselijk zijn, waardoor de waarde van het erfpachtrecht toeneemt. Een jungle-gym kan een ongewenste verbetering zijn, tenzij de business van de nieuwe huurder zich richt op kinderen. Een redelijk compromis kan beginnen met het inzicht dat bepaalde algemeen wenselijke verbeteringen die niet eenvoudig kunnen worden verwijderd en hergebruikt op een nieuwe locatie door de huurder kunnen worden achtergelaten.

Het maken van trade-offs

Mucci merkt op dat een bevredigende huurbeëindiging kan leiden tot afwegingen die de partijen ten goede komen. De huurder stemt er bijvoorbeeld mee in om de terrazzovloer achter te laten en in ruil daarvoor gaat de verhuurder ermee akkoord dat de huurder bepaalde verbeteringen, zoals hoogwaardige toiletbenodigdheden, kan verwijderen en deze kan vervangen door standaard armaturen, hoewel de sanitaire voorzieningen "verbeteringen zijn., "niet" armaturen. " Hoewel het beste moment om overeenstemming te bereiken over deze compromissen, is wanneer de lease-overeenkomst wordt opgesteld, de bespreking van de problemen vroeg in het proces van beëindiging van de leaseovereenkomst het resultaat voor beide partijen kan verbeteren.