Wat is "equity-activeringspercentage?"

Het aandelenkapitalisatiepercentage is een belangrijk concept in commercieel vastgoed. Het is ook een van de meest vaak onbegrepen en misbruikte voorwaarden in de vastgoedsector, volgens Ray Alcorn, CEO van Park Commercial Real Estate Inc. en bijdragende schrijver voor CRE Online. Makelaars gebruiken dit concept vaak om onroerendgoedkoersen vast te stellen voor potentiële klanten.

Basisformule

De aandelenkapitalisatiegraad wordt bepaald door het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed te nemen en dit te delen door de verkoopprijs. Als u bijvoorbeeld een commercieel onroerend goed koopt dat $ 100.000 per jaar heeft gemaakt voor een verkoopprijs van $ 1 miljoen, zou het percentage van de aandelenkapitalisatie 10 procent zijn. Deze berekening kan echter enigszins misleidend zijn, omdat deze alleen geldt als u contant geld hebt betaald voor het onroerend goed.

Schuld

In werkelijkheid kopen de meeste mensen onroerend goed met een soort lening. Met deze schuld moet in het algemeen rekening worden gehouden bij het bepalen van de aandelenkapitalisatiegraad om een ​​juist beeld te krijgen van het reële rendement. Om het aandelenkapitaal nauwkeurig te projecteren, moet u deze schuld en eventuele extra jaarlijkse kosten van het netto-bedrijfsresultaat aftrekken. Als uw lening bijvoorbeeld resulteert in een betaling van $ 3.000 per maand, moet u de jaarlijkse kosten van de lening, $ 36.000, aftrekken van het jaarinkomen van het bedrijf, $ 100.000, en vervolgens delen met $ 1 miljoen om een ​​beter cijfer te krijgen tarief van 6, 4 procent.

Eigendomskosten

Naast het kennen van de schuld die u oploopt bij het kopen van het onroerend goed, moet u ook de kosten kennen die verband houden met de exploitatie en het onderhoud van het onroerend goed. Dit kan moeilijker zijn om vast te stellen, tenzij verslagen van deze uitgaven zorgvuldig zijn vastgelegd. De kans is groot dat deze informatie niet altijd direct beschikbaar zal zijn, dus als u op zoek bent naar een makelaar met veel ervaring in het verkopen van onroerend goed in hetzelfde gebied, is dit wellicht de beste manier om het aandelenkapitalisatietarief nauwkeuriger te beoordelen.

Verificatie

De beste manier om een ​​zo nauwkeurig mogelijk beeld te krijgen van het percentage van de kapitalisatie, is om zowel de inkomsten als uitgaven voor het onroerend goed dat u koopt te verifiëren. Het inkomen is over het algemeen gemakkelijk te verkrijgen, omdat de persoon die het onroerend goed verkoopt, dat als verkoopargument wil aanspreken. Uitgaven worden moeilijker om een ​​verificatie voor te krijgen, en u moet misschien lang en hard aandringen op de eigenaar van de accommodatie om deze op te hoesten. Hoe meer u echter doet, hoe beter u waarschijnlijk zult zijn bij het bepalen van het reële inkomenspotentieel van het onroerend goed.